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27 2019-03

从大混战到大合作,主流房企2019怎样赢?

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来源:万房研究
时间:2019年3月26日

  这段时间是上市公司?#31080;?#23395;,一个很强烈的信号在空中飞:
  小调小赢,中调中赢,大调大赢。
  总之,调整是2019年房企主旋律。
  但调整的深度之大和幅度之广,还是超出很多?#30340;?#20154;士去年的判断。
  恒大首席经济学家任泽平曾经说过房地产三点论:长期看人口,中期看土地,短期看金融。
  多位房企老板说:目前看,长期不变,但中期?#25237;?#26399;叠加,只有长期和中长期,没有短期,土地和金融要打包过日子。
  这位老板其实说的是三件事:
  一是拿好地;
  二是资金运作效率;
  三是开发效率。
  三件事分别对应净利润率、权益乘数、总资产周转率,目的是提高企业的净资产回报率(ROE)。
  之前很多企业的打法?#23478;?#35843;。比如新城(双轮驱动下的银色猎狐)、中梁(弯道超车的斑马王子)、祥生(逆生长下的快跑骆驼)等等。也包括运营之王龙湖、并购之王融创和产品之王泰禾。
  万房君观察到,对市场变化?#20174;?#36895;度变化之快,以万科、融创、恒大、泰禾、龙湖较为典型。下?#23478;?#27888;禾为例。

  ?#20174;?#24555;要有牌。为什么泰禾?#20174;?#36895;度领先同行?首先是土地储备货值高达7000—8000亿。
  土储对房企意味着什么?我们来看这张图:

  这是房企保障的金字塔,?#39029;什?#23618;递增关系。在塔基处,就是土地保障系数。
  没有面粉,就没有面包。土储又?#23567;?#32874;明指标?#20445;?#20877;笨的人看到它,也不会犯傻。
  泰禾7000-8000亿土储就是土地银?#26657;?#19968;是保证?#20013;?#21457;展三年,有效控?#32856;?#20538;,二是土地市场吸筹后,没有买地负担,或者独立开发,或者联合开发,根据市场变化,财务杠杆有极大下降空间,财务弹性更高,财务更加安全。
  和泰禾想法如出一辄,土地银行们,比如恒大、碧桂园、融创,在接下?#20174;?#26356;多的腾挪空间,全面优化、强健?#32422;?#30340;资产负债表。
  再加上强运营、合作开发等方式,从而完成从负债到资产,再到现金流利润的闭环:负债(买地)—资产(存货)—负债(预售)—利润(结转)。
  假如泰禾7000亿土储,每年释放2000亿,考虑到结转滞后周期,每年至少带来1000亿现金流。这也意味着,在保持规模?#20013;?#22686;长的同时,泰禾还能大幅降低负债,提高利润水平和低成本融资优势,进一?#25945;?#21319;信用评级,为股东创造价值。
  但很多房企同样坐拥天量土储,为何转身动作偏慢?还需要一张图来解释:

  这张图表是明源地产研究院的研究成果。它是根据品牌房企拿地特征绘制。根据这张图表,各家房企的土储结构及优劣,立马可?#23567;?
  如果这张图表看不明白,我?#24378;梢源?#20010;比?#20581;?
  以前房企主流模式是割韭菜,现在要种咖啡豆。所谓种咖啡豆,即我们常说的“聚焦主流城市核心地段布局,主打中高端产品”。
  前者抓投机机会,后者抓投资机会;前者要高周转,后者要高?#20998;省?#26032;形势下,要做到提高ROE,需要高周转和高?#20998;?#21452;剑合壁,机会和趋势并举。

  但是,问题随之出现,韭菜地很多,咖啡豆产区很少。这无异于从“农耕时代”一?#25945;?#36807;“狩猎时代?#20445;?#36827;入“信息时代”。
  韭菜地的布局,主要是“农村包围城市”。咖啡豆产区布局,在过去五年里,更多是“城市包围湾区”。两者路数完全不同。

  纵观过去5年,主要围绕咖啡豆产区布局的房企,主要以龙湖、泰禾、融创、世茂、中海和万科为代表。
  上述企?#21040;?#26159;咖啡豆产区布局高手,逆周期操作,?#22270;?#21507;进核心城市的黄金地块。
  以中海为例。2016年上半年,土地市场火热,它不?#20445;?016年下半年,调控落地,中海出手,拿地均价不增反降。
  民企代表则是泰禾,三年前在土地市场把握市场轮动,精准拿地,主要以招拍挂为主,地都很干净,最近两年在土地市场鲜见身影。
  万房君推测:2019年,咖啡豆产区将是房企争夺的一大热点,咖啡豆产区将是主战场。
  背后的逻辑很简单:高周转+高?#20998;?高价值+高增值+高去化。

  主战场的主角会是谁?很可能是:龙湖+万科;泰禾+世茂;融创+万科……
  过去是“背靠大树好乘凉?#20445;?#29616;在是“大树背靠背好乘凉”。前者是小运营,后者叫大运营,就是品牌房企从项目池和资金池层面,在大资产和大资金的匹配联动运作。  

  当然,这就好比“找对象?#20445;?#20320;有好项目,我有大资金;你有大资金,我有强运营;你有强运营,我有好产品……
  ?#23616;?#19978;,是一个优化排列组合。比如泰禾之前是优布局、广积粮、缓称王,且有产品之王的标签,就会有更多的排列组合可能,互相取长。
  2019年就是“四?#26657;?#31181;)全会”年,即产品、运营、管理、资金四种能力?#23478;?#20250;,?#23478;?#24378;,通过合作,4种本领?#23478;?#23398;会。
  换句话说,在2019年有两类房企将受到市场欢迎:
  一类是优质土储型,以泰禾为代表,携产品力利剑,展开强强合作;
  一类是强运营型,以龙湖为代表,管理和运营是看家本领,联合特长生,优势互补。
  在这个过程?#26657;?#38500;碧桂园、恒大、融创、万科第一梯队外,第二梯队通过大合作、大运营牢?#25569;?#25511;市场主动权。
  市场瞬息万变,为何有人总能走在前面?你看懂了吗?

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